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Investir dans l'immobilier : Faut-il acheter ou vendre ?



Pour faire travailler efficacement son argent, investir dans l'immobilier (appartement, maison, garage, ...) est souvent particulièrement efficace.
Les hausses successives des prix de l'immobilier ont ainsi permis aux propriétaires de générer de très grosses plus values grâce à leurs placements immobiliers.
Toutefois, avant d'acheter dans un but spéculatif, il faut s'assurer que le marché est encore bien orienté et qu'il devrait le rester encore durant les années à venir.
Acheter un appartement ou une maison juste avant une crise immobilière serait en effet bien dommageable ...

Acheter ou vendre une maison ou un appartement au bon moment

Lorsque la maison ou l'appartement (ou autre bien immobilier) que l'on souhaite vendre ou acheter n'est pas notre domicile principal, et que l'on souhaite agir dans une logique purement spéculative, alors il est essentiel de ne pas se tromper de sens, et de le faire au bon moment.

Les prix du marché immobilier évoluent au fil des mois et des années, souvent à la hausse, mais régulièrement à la baisse aussi.
Les mouvements de hausse sont généralement plus lents et plus longs que les mouvement de baisse. Lorsque le marché immobilier se décide à baisser, il le fait souvent de manière assez brutale (forte baisse en quelques années ou quelques mois seulement).

Quand le marché immobilier va t-il chuter ?

Bourse et immobilier

Une crise boursière majeure est généralement un signe précurseur fiable d'une chute immobilière imminente.
Le marché immobilier réagit beaucoup moins vite que le marché financier. Aussi, bien que les prix de l'immobilier commencent déjà à baisser un peu lorsque le marché boursier chute brutalement (les premiers mois), ce n'est que beaucoup plus lentement que les prix des biens immobiliers vont baisser.

En effet, les propriétaires fonciers n'accepteront de baisser les prix de vente que contraints et forcés, après avoir longuement (plusieurs mois généralement) et vainement tenté de vendre au prix qu'ils espéraient.
Avant la chute des prix, on assiste alors généralement à une forte baisse du nombre de transactions immobilières, du fait que l'offre et la demande (les prix demandés par les vendeurs et ceux que les acheteurs sont prêts à payer) ne convergent plus.
La baisse des prix immobiliers va alors permettre aux vendeurs de trouver à nouveau des acheteurs.

Quand le marché immobilier va t-il remonter ?

A quand la reprise du marché immobilier ?
En cas de crise réelle, les prix immobiliers devraient (le plus souvent en cas de crise) chuter d'au moins un tiers. Mais cela nécessite généralement plusieurs années.
Dans les médias, les crises sont généralement minimisées afin de rassurer les investisseurs, pour éviter la panique, donc une accélération de la crise (baisse de la consommation, accélération des mises en ventes de biens immobiliers et d'actions boursières, ...).
Les médias ont tendance a annoncer la fin de la crise bien avant l'heure ...

Attention, une hausse assez importante de la Bourse, quelques mois après une très forte baisse, n'est pas forcément le signe d'une véritable reprise de l'économie. Il s'agit, le plus souvent, seulement d'une réaction technique classique de la Bourse.
Ce n'est qu'en cas de reprise très forte et prolongée des marchés financiers (pendant au moins 2 ans) que la crise peut être considérée comme très probablement terminée (même si les médias affirmeront que la crise est passée bien plus tôt).

Tendance des prix immobiliers : Marché local Vs Marché national

Lorsque le sens du marché immobilier est fortement orienté à l'échelon national, c'est généralement le même que l'on retrouve dans la plupart des régions et communes de France.
Bien sûr, il existe toujours des exceptions, lorsque l'actualité économique locale est riche et pèse fortement sur les prix immobiliers, donc sur la tendance locale des prix du marché de la pierre (immobilier).

Lorsque l'on souhaite connaître la tendance du marché, il est nécessaire de connaître à la fois le sens du marché au niveau national et au niveau local.
A l'échelle nationale, c'est essentiellement l'état de l'économie qui va dicter le sens des prix immobiliers. En cas de croissance assez forte, les prix devraient continuer à monter. Mais en cas de récession (diminution de l'activité économique), le marché immobilier devrait chuter.
Au niveau local, c'est surtout l'augmentation ou la baisse du nombre d'habitant (conditionné par l'évolution de l'économie locale génératrice d'emplois, et les transports) qui va orienter les prix.

Tenir compte des frais divers liés à la transaction immobilière ...

Frais de notaire

Lors de l'achat du bien immobilier (appartement, maison, garage, ...), vous devrez aussi payer les frais notariés.
Ils se composent des taxes publiques (département, ville, et Etat), de la rémunération du notaire, et du remboursement des frais engagés auprès des services publics par ce dernier pour valider la transaction.

Si votre achat est réalisé par l'intermédiaire d'une agence immobilière, vous devrez aussi la rémunérer, mais ce coût est généralement intégré dans le prix de vente proposé pour le bien immobilier (maison, appartement, ...).
Les frais d'agence immobilière sont généralement de l'ordre de 5 à 10% du prix de vente (ce pourcentage est variable d'une agence à l'autre car librement choisi par celle-ci, et pouvant être négocié).

Dans l'optique d'une plus-value spéculative, il est important de tenir compte de ces frais, afin de déterminer à quel prix il faudra vendre pour générer une plus-value.



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