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  Logement vide à usage de résidence principale
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 Contrat de location d'un logement

Contrat de location (bail) – Appartement & Maison



Le contrat de location d'un logement vide (non meublé) à titre de résidence principale, est régi par l'article 1778 du code civil. Cette loi vise à protéger les parties, et notamment les locataires, afin de leur éviter des clauses abusives.
Ce type de contrat de bail doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. D'autres clauses sont traditionnellement utilisées mais restent facultatives. Certaines clauses abusives sont strictement interdites, et n'ont donc aucune valeur juridique.

Les contrats de bail d'habitation

Il existe plusieurs types de beaux d'habitation. Le plus classique est la location d'un logement vide au titre de résidence principale. Mais on peut aussi louer une habitation déjà meublée, ou encore une habitation saisonnière (pendant les vacances par exemple).

Contrat de bail d'un logement vide à usage de résidence principale

La location non meublée d'une maison, d'un appartement, ou encore d'un studio, se fait le plus souvent non meublée.
Le locataire devra meubler lui même le logement (lits, placards, tables, chaises, machines à laver, etc ...). Le coût du loyer est alors inférieur à celui d'une habitation équivalente mais déjà meublée (et pouvant accueillir un locataire sans que celui-ci n'ait à la meubler pour pouvoir y résider).

Près de la moitié des français utilisent ce type de bail pour obtenir une habitation dans laquelle ils vivent. Mieux protégées par la loi, ces habitations sont louées vides (mais généralement avec une plomberie opérationnelle, des murs peints ou tapissés, et des fenêtres en bon état). Ce type de contrat de bail concerne aussi les logement mixtes, c'est à dire ceux pour lesquels le locataire associe en un même lieu sa résidence principale et le siège de son activité professionnelle.

Contrat de location meublée

Les locations meublées permettent aux locataires de ne pas avoir à aménager l'appartement ou la maison louée. C'est très pratique pour les locations de courtes durées (d'un an ou deux).
Le coût de la location est toutefois plus élevé que pour un logement de identique mais loué vide.
Ces contrats concernent aussi la location d'une chambre meublée chez l'habitant. C'est une formule souvent utilisée par les étudiants, puisqu'elle leur permet à la fois de gagner du temps (rien à aménager) et de ne pas avoir à louer un appartement plus grand que nécessaire (donc de ne pas payer trop cher).

Les contrats correspondants ne sont pas concernés par l'article 1778 du code civil. Le loueur dispose donc de moins de contraintes (clauses obligatoires et clauses interdites) dans l'établissement du contrat.
Le locataire est alors globalement moins protégé par la loi, mais il peut négocier avec le propriétaire les clauses du contrat si il le souhaite.

Le contrat de location saisonnière

La location estivale d'un logement, permet de disposer d'une habitation sur le lieu choisi pour nos vacances.
C'est une location comprise entre une semaine et un mois dans la plupart des cas.
Près de la moitié des français louent une résidence (via un contrat de location saisonnière) sur les lieux de leur vacances.

Le signature d'un contrat est ici facultative, mais tout de même conseillée (surtout pour le locataire).
Il est en particulier recommandé d'y trouver le descriptif de la résidence, ce qui complète bien les photos éventuellement proposées (mais très fortement souhaitables pour le locataire).
Le locataire peut de son côté préciser dans le contrat le nombre maximum de personnes autorisées à y résider.

Contrat de location d'un logement vide à usage de résidence principale

Chaque personne (locataire, bailleur, et l'éventuelle personne qui se porte caution) concerné par le contrat de location, devra y apposé sa signature (précédé de la mention : Lu et approuvé), et recevoir un exemple du contrat.

Le contrat destiné à établir les conditions de location non meublée d'une résidence principale doit obligatoirement respecter l'article 1778 du code civil. La loi a en effet prévue quelques exigences, notamment pour protéger le locataire contre un éventuel propriétaire trop indélicat.

Clauses obligatoires

Parmi les clauses obligatoires (qui doivent impérativement être inclus dans le contrat), on retrouve en particulier ...

- L'identité et le domicile principal des parties signataires du contrat (mandataires éventuels compris)

- La date de début de validité du contrat, et sa durée.
La location doit être signée pour au moins 3 années dans le cas d'une location à un particulier, et d'au moins 6 ans à une personne morale (une entreprise).

- La nature du logement : Appartement, studio, maison, ...

- La destination du logement : Habitation à titre principal, ou logement mixte (habitation et activité professionnelle)

- La description du logement : Nombre de pièces, superficie, équipements intégrés (four, baignoire, ...), annexes à l'habitation (cave, garage, ...), parties communes (ascenseur, ...), etc ...

- Le prix du loyer, et ses modalité de paiement. Le prix n'est pas règlementé, mais librement fixé par les parties. Il est à payer chaque mois (cas le plus fréquent) ou chaque trimestre, en début ou en fin de période (en début, dans le plupart des cas).
Si le bailleur (le loueur) a souscrit une assurance contre les impayés, celle-ci peut être ajoutée au prix du loyer.

Documents obligatoires

Certains documents doivent obligatoirement être joints au contrat de location.
- Le règlement de co-propriété (si le logement est en co-propriété)
- L'état des lieux

Et trois certificats techniques à faire réaliser par des experts certifiés.
- Le diagnostic de performance énergétique
- Le constat de risque d'exposition au plomb
- L'état de risques naturels et techniques

Clauses facultatives

Certaines clauses sont utilisées dans la plupart des contrats types. Très pratiques, elles constituent des modèles utilisées le plus souvent par les rédacteurs des contrats de location.
Voici, ci-dessous quelques exemples de clauses très utilisées.

- Si un dépôt de garantie est demandé au locataire (ce qui est le plus souvent le cas), cela doit être précisé dans le contrat, de même que le montant demandé.
Le dépôt de garantie est facultatif (mais son montant doit être précisé obligatoirement si il est demandé au locataire), et il ne doit pas excéder un mois de loyer (hors charges). En outre, si le bailleur demande un paiement du loyer d'avance pour plus d'un mois, alors il ne peut pas demander de dépôt de garantie.

- La révision du loyer : Choisir de réviser chaque années le montant du loyer en fonction de l'évolution du prix du marché est facultatif. Mais pour être valable cette décision (de le faire) doit être précisée dans le contrat.
On peut indiquer la date de révision annuelle, de même que la date de l'indice INSEE (indiquant l'évolution des prix) a utiliser pour le calcul. A défaut de précision, la révision des loyers sera à faire le jour d'anniversaire de la signature du contrat, et l'indice INSEE (concernant l'évolution des loyer en France) à utiliser sera le dernier publié (au moment de la date de révision du loyer).

- Une durée de bail de plus de 3 ans : Le bail (de location d'une habitation à titre de résidence principale) doit être prévu pour une durée d'au moins 3 ans. Mais, le contrat peut prévoir une durée plus longue.

- La clause résolutoire : Elle permet au au bailleur d'interrompre le bail avant le terme prévu, et donc de contraindre le locataire à quitter l'habitation.
Mais seuls trois cas de figures sont autorisés par la loi : En cas de non paiement du loyer ou des charges, ou en cas de non paiement du dépôt de garantie, on enfin si le locataire n'a pas souscrit une assurance habitation.

- La caution : Un tiers (famille, amis, banque, ...) peut se porter caution pour le locataire, afin de se substituer à celui-ci en cas de non paiement du loyer et des charges. En effet le bailleur peut exiger une caution si il estime que les revenus du locataire ne sont pas suffisantes pour garantir des paiements fiables.

- La réalisation des travaux en fin de bail : Le contrat que prévoir que le locataire devra rendre le logement en bon état, et pour cela faire accomplir (ou réaliser lui même) les travaux nécessaires, avant de quitter le logement.
Les frais engagés (autres que ceux relatif à l'entretien qui sont eux à la charge du locataire) seront alors généralement déduits du loyer (ou sinon remboursés directement par le bailleur).

- Sous-location : Le locataire ne peut sous-louer (en partie ou en totalité) l'habitation, sauf si le contrat le prévoit (ou en cas d'accord ultérieur du loueur à annexer au bail de location).
Si le montant versé pour la sous-location est supérieur au montant du loyer, ce dernier devra être augmenter en conséquence.

Clauses interdites

Les clauses interdites (par la loi) sont considérées comme nulles. C'est en fait comme si elles n'avaient pas été insérées dans le contrat. Parmi les clauses interdites, on peut notamment citer ...

- Interdire au locataire d'héberger des personnes ne résidant pas habituellement dans le logement
- Imposer au locataire le remboursement des frais de réparation locatifs (dû par celui-ci) sans apporter de justificatifs (factures, devis, ...).
- Imposer au locataire le prélèvement automatique du loyer sur son compte courant, ou sur prélèvement direct sur son salaire
- Imposer au locataire la souscription d'une assurance choisie par le bailleur (après d'une société d'assurance choisie par ce dernier)


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