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Achat d'une maison



Posséder une maison est le souhait de la plupart des gens, en raison de la sensation de sécurité que cela apporte. On n'a plus de loyer à payer, et on sait qu'on est vraiment chez nous (donc à l'abri d'un propriétaire peu conciliant).
Mais il est essentiel de ne pas se tromper lors de l'achat en portant son choix sur une maison qui ne nous convient pas vraiment, ou en payant plus que ce qu'elle vaut réellement.
Afin de pouvoir être heureux de son achat (une fois effectué), il est primordial de prendre ses précautions en lors du choix de la maison (points à vérifier), et de bien respecter les étapes nécessaires pour réussir un bon achat immobilier.

Que vérifier avant d'acheter une maison ?

L'achat d'une maison est plus compliqué que celui d'un appartement, car elle est généralement unique. Il est nécessaire de vérifier de nombreux points pour évaluer efficacement sa valeur, et pour s'assurer que de mauvaises surprises n'apparaitront pas par la suite.

Lorsqu'on achète une maison (une villa), on a parfois des mauvaises surprises après y avoir emménagé.

La qualité de la construction et de l’environnement immédiat de la maison peuvent poser problème.

Au delà du prix (voir la fiche sur l'achat d'un appartement), c'est bien la qualité de la maison et de son environnement qui sont à surveiller lors du choix d'une maison.
Les seuls témoins de la qualité de la construction sont généralement ... les vendeurs eux-même.
De plus, l'environnement de la maison peut changer dans les années à venir, avec la construction d'un immeuble juste à côté, ou pire d'une autoroute par exemples.

Comment s'assurer de la qualité de la maison et de son environnement dans les mois et années à venir ?

Faire venir un (ou plusieurs) spécialistes (maçon, électricien, ...) pour lui faire vérifier la qualité de l'infrastructure et de l'aménagement intérieur (électricité, plomberie, peinture, ...) permet de limiter les risques de dégradations rapides de la maison dans les mois à venir (en cas de vices cachés).
Une maison futée a été bien pensée. C'est à dire construite pour durer, à l'aide de matériaux de qualité.

Les services de l'urbanisme (contacter la mairie par exemple) vous indiqueront les projets de construction prêt de chez vous.

Faites venir des spécialistes afin de vérifier l'état réel de la maison, puis vérifier les permis de construire délivrés et les projets publics d'aménagement urbains, dans l'environnement immédiat de la maison.

Choisissez des spécialistes indépendants du vendeur (agence immobilière ou particulier) afin de vérifier la qualité de la construction (les murs, et l'aménagement intérieur dont l'électricité en particulier).
En cas de qualité médiocre, négocier le prix en forte baisse (ou refuser d'acheter).

Puis renseignez vous auprès de services publics compétents (la mairie pourra vous orienter), sur les projets de constructions dans l'environnement de la villa.
En cas de construction d'un immeuble qui va vous cacher la vue, ou d'un centre commercial trop prêt qui va générer du trafic et du bruit trop près de la maison, ou encore d'une autoroute qui est en projet juste à côté (à moins de 100 m), il faut bien mesurer les nuisances qui risquent d'apparaître.
Puis, si les inconvénients possibles ne vous semblent pas trop importants, négocier le prix à la baisse en fonction des éléments inquiétant que vous aurez collecté.
Si les risques de nuisances vous semblent trop élevés ou que le vendeur refuse de prendre en compte des risques bien réels, n’achetez pas et chercher une autre maison.



Les étapes à suivre pour acheter une maison

L'achat d'une maison ne doit jamais se faire dans la précipitation. Il est essentiel de bien réfléchir lors de chacune des étapes conduisant à l'achat d'une maison. L'emplacement, les caractéristiques, le prix, la négociation, ...

Etablir ses critères de sélection pour sa future maison

Ou allez-vous travailler ? Quel environnement souhaitez-vous avoir (ambiance, vue, espaces verts, ...) ? Avez-vous besoin d'un garage ou des transports en commun ? … Ces questions vous permettront de déterminer les endroits ou rechercher votre futur maison.

De combien de personnes se compose votre foyer ? Avez-vous besoin de beaucoup d'espace chacun (bureau, placards, ...) ? Exigez-vous que les murs soient bien insonorisés ? L'état de votre maison doit-elle absolument être excellent ou pas forcément si le prix en tient compte ?
Vous allez alors cerner les caractéristiques (superficie, nombre de chambres, ...) souhaitées, afin de mieux délimiter vos recherches.

Consulter les petites annonces sur le web et les agences immobilières

Si un quartier vous plait tout particulièrement, vous pouvez vous renseigner auprès des personnes qui y résident afin de leur demander si une maison est à vendre dans le quartier ou le sera prochainement.
Mais cette démarche est un peu délicate, et ses résultats très aléatoires.

La méthode la plus simple et la plus sûre consiste à consulter les annonces des propriétaires déposées dans les agences immobilières du quartier, et sur les sites internet spécialisés dans la publication des petites annonces immobilières.
Les agences immobilières peuvent nous faire visiter assez rapidement les maisons proposées, et encouragent les propriétaires dont ils sont mandataires à proposer leur maison à un prix raisonnable n'excédant pas sa vrai valeur (même si ceux-ci peuvent refuser les conseils de l'agence et choisir un prix bien supérieur).
Les petites annonces de maisons à vendre (via les sites spécialisés), consultables sur internet, sont extrêmement faciles à consulter et c'est gratuit. Grâce aux photos et descriptions associées aux annonces, vous pouvez déjà vous faire une bonne idée de la maison. Pour chaque maison qui vous intéresse, vous devrait prendre contact avec son propriétaire (en relevant ses coordonnées sur le site web de l'annonce correspondante).

La négociation du prix de vente de la maison

Une fois qu'une maison (proposée à un prix que l'on peut payer), nous a vraiment séduit lors de sa visite, il faut surtout éviter de s'engager trop vite. Eviter de signer quoi que ce soit, même une option, car vous serait alors engagé alors que votre réflexion est loin d'être terminée.

Une fois que vous pensez avoir peut-être trouvé une maison qui vous convient, renseignez-vous sur le prix des maisons similaires du quartier (auprès des habitants du quartier, ou par les agences immobilières du quartier, ou par les sites web consacrés aux petites annonces immobilières).
Si aucune (ou très peu) d'entre elles n'est en vente, renseignez-vous sur les transactions les plus récentes (auprès des propriétaires par exemple, ou éventuellement des agences immobilières).
Une fois que vous pouvez faire une estimation de la valeur réelle de la maison (qui ne soit pas fournie par le vendeur ou l'agence mandatée), comparer la au prix demandé.

Si le prix de vente dépasse nettement votre estimation, exiger un alignement sur la valeur réelle. Avec le temps, le vendeur, va probablement progressivement baisser le prix demandé (à condition qu'il ne trouve pas un acheteur avant).
La négociation du prix de vente d'un bien immobilier est nécessaire lorsque la différence entre la valeur réelle et celle demandée n'est pas négligeable pour vous. Et étant donné les prix des maisons, même un pourcentage modéré peut représenter une somme importante.

Les formalités administratives

Si vous êtes passé par une agence immobilière, c'est auprès d'elle que vous allez payer le prix de la maison. Elle reversera ensuite à l'ancien propriétaire la part qui lui est due.
Demander à l'agence immobilière de vous donner un mandat de recherche. Celui-ci indiquera le montant perçu par l'agence sur la vente, qui n'est normalement pas taxable (en frais de mutation) par le notaire lors du transfert de propriété (si on dispose de ce document).

Le transfert de propriété lors de la vente d'une maison doit obligatoirement être validé par un notaire.
Celui va prélever les taxes publiques (en plus de sa rémunération) et va valider le transfert de propriété de la maison.


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